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买二手房必看重庆卖得最好的50个小区排

最近,贝壳研究院重庆分院出具一份数据:

重庆二手房市场中成交量排名前50的热销小区、相对不那么乐观的滞销小区,也就是去年卖得最好的和卖得最不好的个小区。

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为了结果更准确,我们按照“主城九区,房龄10年以内,总价万以内,年全年成交套数的普通住宅”几个条件进行筛选。

热销小区是成交套数由高到低排,滞销小区是成交套数由低到高排。

△热销小区表,由贝壳研究院重庆分院提供

了解热销小区,可以作为你买房的参考。虽然卖得多不代表房子一定好,但买一套更好卖的房子,以后卖房子时更有利。

了解滞销小区,可以帮你避坑。以免等到出手的时候,才发现自己的房子没什么人接盘,很难卖出去。

因此,不管是二手房卖家还是买家,了解这个小区,都很有用。

△滞销小区表,由贝壳研究院重庆分院提供

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房子卖得好不好,价格一定是主导因素吗?

我们发现,不论是滞销小区还是热销小区,价格都不是影响小区是否好卖的最主要因素。

热销小区里:

,3个

,15个

,10个

,17个

,5个

其中,元/㎡<1月挂牌均价≤元/㎡这一梯队的热销小区是最多的。但它的价格并不低,是热销小区里1月挂牌均价的第二梯队。

滞销小区里:

,13个

,12个

,8个

,11个

,6个

令人惊讶的是,建面单价越便宜的小区,被滞销的数量反而是最多的。所以小区卖得好不好,价格不是唯一的影响。

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先来看热销小区的分布情况。

热销小区主要分布在渝北区、沙坪坝区,有11个。其次是江北区10个,南岸区9个。巴南区4个,其次是大渡口区、九龙坡区2个。

最少的在北碚区,仅有1个。

△热销小区区域分布图

分布的板块比较分散,新区和核心区都有。但大学城和照母山是最突出的,分别有8个和7个,加起来占了大概三分之一。

△热销小区板块分布图

我们总结了50个热销小区的三大共性。

①性价比高

这一类小区最突出的特点是,在轨道、商业、品牌等配套还不错的前提下,价格比板块内相似地段的二手房小区,更便宜。

比如位于照母山的万科城和恒大山水城。

万科城离重光轻轨站1公里左右,周边有成熟的底商,生活配套基本齐全。建面均价在元/㎡左右,建面约86㎡左右的精装两房,总价在万—万。

△数据来自贝壳找房

恒大山水城周边配套也比较丰富,小区旁有15号线(规划)轻轨站出口和5号线的重光站。建面均价在元/㎡左右。建面约82㎡的精装两房,总价在—万左右。

△数据来自贝壳找房

万科城、恒大山水城旁的约克郡,建面均价在元/㎡,比它们贵了元/㎡左右,总价也高出十几万不等。

△数据来自贝壳找房

②核心地段

这一类小区,配套必然是丰富的,关键在于地段——位于核心区的核心地段。

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△数据来自贝壳找房

轨道3号线工贸站就在小区旁边,附近有菜园坝大桥、石板坡长江大桥、朝天门大桥等,交通路网发达。去南坪、观音桥、解放碑、杨家坪等商圈,都很方便。

价格也不贵,目前建面均价1元/㎡。

△图片来源于百度地图

上品拾陆

△数据来自贝壳找房

在江北最成熟的观音桥商圈核心位置,有轻轨3、6号线。开车去北城天街只要几分钟,去江北国际机场15分钟左右。

图片来源于百度地图

③配套成熟

这类小区虽然不在核心区,但胜在周边配套比较齐全,除了轨道、商业、品牌开发商,也有学校一类的特殊资源加持。

比如龙湖U城。

虽然位置在大学城,离核心区远。但项目旁边有龙湖U城天街,轻轨1号线尖顶坡站,周边还有树人小学、重庆八中等名校。品牌和配套的吸引力比较大。

△数据来自贝壳找房

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滞销小区主要分布在渝北区12个、沙坪坝区8个、北碚区7个。巴南区、九龙坡区6个,江北区、南岸区4个,大渡口区2个,渝中区1个。

△滞销小区区域分布图

城南新区,人和,大学城最多有4个,石桥铺、空港新城、南滨路有3个,其他的分散在各个板块。

△滞销小区板块分布图

①位置远且周边配套少

旭城公园府邸,距离核心区40公里,周边没有大型商业,交通也不便。开车1小时左右,使用公共交通换乘要2小时左右。

△图片来源于高德

②非知名开发商的小区

尽管热销小区里也有不知名开发商开发的小区,但滞销小区里非品牌开发商的小区数量占了大部分,一共38个,比例高达76%。

如果小区没有品牌溢价、价格又不便宜,在市场上的竞争力就会比较弱。比如下面的两个小区,近30天的带看量不足30次、近90天零成交。

松树桥的欣光松宿,建面单价在元/㎡左右

△数据来自贝壳找房

双碑的俊峰香格里拉,建面单价在元/㎡左右

△数据来自贝壳找房

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通过盘点这个小区,至少有两个现成的方法论,帮你在买房时避开滞销小区,更大可能性买到以后更好出手的热销小区。

第一个,一定要看小区近30天带看量、近90天成交量。

我们发现,50个热销小区的近30天的带看量都在三四百次左右,有些小区甚至达到0次以上。而50个滞销小区就非常惨淡,近30天的带看量往往只有十几次甚至几次。

而成交量上,热销小区近90天的成交量至少都有几套甚至几十套兜底,滞销小区则基本是零成交。

所以,买二手房时,建议先去专业网站上查一查意向小区近30天的带看量、近90天的成交量。

如果带看量在十位数甚至个位数徘徊、成交量几乎为零,说明它在市场中的受欢迎程度非常一般。考虑到以后转卖,要慎重。

第二个,热销小区的“幸运”和滞销小区的“不幸”,都是相似的。

这些热销小区要么地段好,位于核心区的核心位置且周边有轨道、商业等配套加持。

要么虽然不在核心区的核心位置,但也是二环板块里周边配套比较丰富的地段。并且,有一些诸如学校之类的特殊资源加持。

或者,性价比突出。即,在和周边小区享有同等配套和资源的前提下,不管是单价还是总价都比周边低。

如果你考虑以后要卖房,一定要优先选择具备上面这些“热销特质”的小区。

滞销小区,大体上就是跟热销小区反着来的。

位置一般价格还贵、不是品牌开发商且小区品质一般、远离核心区且周边缺乏配套也无特殊资源加持……

如果你发现你正在看的二手房,有这些滞销的苗头,一定要慎重考虑。不要让你的房子以后很难卖出去,变成烫手山芋。




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