来源：创投内参
作者：雪莉
来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）
人们的普遍印象中，高楼大厦代表的是繁华和摩登，但世界万物皆有其保质期，到期后，又会是怎样一番景象？
这些年对于高层住宅，主流观点就是：未来高层住宅会逐渐沦为贫民窟。
遗留在市中心的高层住宅，很有可能遗世而独立，成为人们追求美好生活中的“弃子”。
1
前几日，重庆沙坪坝区一高层住宅突发火灾，不幸中万幸的是没有人员伤亡。
但10年前上海“11·15”特大火灾事故的居民就没有那么幸运了，这场大火导致了58人遇难，全国轰动。
高层建筑的火灾特点向来以燃烧迅速、火势蔓延快，让多少消防员头疼。
据外媒报道，年发生在伦敦的一场大火，从4层起火到大火烧到最上面的27层仅用了15分钟时间，最顶上3层可能无人生还。
未来高层住宅，首先面临的就是安全问题。
目前世界上最高的消防云梯能抬升到米，而我国的消防云梯最高可达到米，也就是约35层的高度，但这样的消防云梯造价万以上，不是所有城市都有，目前大多数城市的消防云梯最高抬升大概是50米，也就是17楼左右。
而且云梯车对于环境的要求非常高，路的宽度要在5米左右，空中5米以内不能有电线，一个几十吨的车要开进小区，对小区地面的承重能力要求也非常高。
就以上这几个条件，目前中国大多数老旧小区能符合云梯操作的根本不多。
一旦遇到高层住宅火灾，17楼以上的居民遇到的风险可想而知。
说好的家是避风港，结果来个火灾，可能不是温暖的港了，而是火热的港了。
其次，多数人买房也是希望住的舒服，结果却是随着房子年龄的增长，居住舒适感越来越差。
女人的脸不保养，出现皱纹的年龄都会越来越早，何况房子。
越老的房子，出现机能老化的概率就越大。
更无奈的是，我们国家的产权年限虽然是70年，但从商品房诞生到今也不过40年，而且多数不到30年就会面临棚改、旧改，过去的房屋建造水平和质量真的也无法让房子撑过70年。
可和缝缝补补又三年的衣服不一样，房子打补丁式的维修推进起来太难。
比如电梯维修，一般寿命就15-20年，维护再好也就是30年，必须更换，可是更换又面临费用谁出、如何分摊，到时候又上演一场扯皮大戏，最后不了了之，要么忍要么搬走。
再比如大楼主体虽然可以有很多年寿命，但里面的配件不行，比如各种管线，30-50年的寿命也就到头了，可这些管线再怎么维护都会老化，而且有些设施根本无法维修，只能换，可换谈何容易，施工难、成本又太高。
既然维修难，那就直接拆迁吧！
可这条路子根本不好走了！
2
国外的公私观念非常清晰，私人产权就是私人的，政府是没有义务帮你维护的。
但在我国，政府会主动进行维护和修缮，甚至是自掏腰包，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，年以前建成的老旧小区约有30亿平方米需要改造。
用改造替代拆迁，已经成为共识。
过去一夜暴富这种那么难的事情，在我国只不过是一个“拆”字就做到了，可如今拆的成本太高了，尤其是市区的老小区，没人拆的起，开发商又不是慈善机构，不盈利的事情谁做。
所以今年国务院正式发文：全面推进老旧小区改造，以“旧改”代替拆迁！
一批人的暴富梦由此破碎。
虽然改造也可以提升价值，但纯粹靠政府财政去推动，得等，要居民自我筹集资金，又难。
所以能怎么办？要么等，要么搬。
现在看着光鲜亮丽的市中心高层住宅，确实显露出未来走向“贫民窟”的悲哀。
为了阻止高层住宅的蔓延，我国住建部和国家发改委联合通知，严格限制各地盲目规划超高层“摩天楼”，一般不得新建m以上建筑。各地新建m以上建筑应充分论证、集中布局。
注意，新建米以上的建筑应该充分论证，米什么概念，一般也就34层左右，可目前现在这类住宅其实很多，大部分开发商都将楼层将在30层以上。
拿地这么贵，又限价，只能越盖越高才能增加利润。
据不完全统计，武汉封顶50层以上的超高住宅就有75栋，排名全国前三，不知道那种站在最高层往下看，是种什么感觉。
想想，我还是晕高。
3
其实国外已经有穷人住市中心，富人住郊区的先例。
马赛是法国第二大城市，市中心有许多始建于18世纪的建筑，石质的楼梯已经严重倾斜，摇摇晃晃，墙面上有巨大的缝隙，浴室的天花板上也遍布霉菌，每天深夜还有老鼠发出的巨大声响。
就在前两年市中心两栋旧建筑突然倒塌，造成8人死亡。
年，马赛市政府曾发布过一份报告，称整个马赛有约四万套“危房”，其中绝大部分位于市中心。共有十万人居住在这些老楼内，且大多是低收入者。
有条件的中产和富裕阶层早就搬去了滨江区和城郊，现在旧建筑和颓废的市中心就是马赛最大的危机。
除此之外，美国也更为典型。
美国人重视隐私、安全、舒适，更重视社区文化，而这些只有地广的郊区能满足他们的需求。
市区的空间比较小，所以有很多的公寓，私密性较差，无法满足美国人爱开派对的国情。
于是有钱的中产往往宁愿住在郊区的卫星城，以独栋别墅为主，有独立的院子、花园甚至还有游泳池，孩子有游戏和亲近大自然的空间，家人可以在阳光明媚的下午，在花园里喝下午茶，也可以在天气好的周末在院子里和朋友们开聚会。
而且美国中产及富人家庭一般出行依靠汽车，对公共交通的依赖不大，美国的道路发展也非常方便，自驾到城里上班非常方便。
所以美国的富裕阶层可以在郊区买别墅，种花种草养养狗，比住在逼仄的市区高层要惬意得多，而那些低收入群体每日要为生计奔波，既没有心情也没有金钱去享受生活，对他们而言，市区便利的交通和低成本生活才是最实际的。
有些人穷了会犯罪的，也正因如此，美国城里的治安其实非常差，犯罪率也高，这也是市中心越发沦为“贫民窟”的原因。
国外已有先例，我们国家又还有多少年，开始走这种道路？
我们在研究城市发展中，总喜欢去对比别的国家，是哪怕国家和城市间各有各的不同，但城市发展道路上总有相似的路线。
相比国外部分国家发展较早，城市化进程较快，我们国家当下处于高速发展中，大部分人涌入大城市仍然未来15-20年的趋势。
但20年后，现在繁华的市中心也会沦为“贫民窟”吗？
还真不是没可能。
去过香港的人应该都看过，香港的房屋建造极其拥挤，密密麻麻的高楼大厦让人看得窒息，香港出现很多人内地人根本没见过的房屋结构，比如劏房、笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋等。
这些密密麻麻的高楼大厦里住的基本都是社会底层，在香港人眼里，这就是“贫民窟”的代名词，有钱人都住在半山别墅里了。
并且香港不会是那个唯一，在土地开发程度高、价格越来越高的情况下，大城市开始全面香港化，这已经不是什么新鲜事。
贫民窟时代距离我们或许真的不会太遥远，那现在普通人如何提前树立忧患意识？
4
1、去三四线城市买房，尽量避开高层。
县城住宅应该以多层为主，因为县城没有与之匹配的高层消防能力和高层物业维护能力，更不要说能提供二次水箱清洗、电梯更换这些直接影响居住安全和体验的高成本维护能力。
县城的高层住宅可能根本没有维修能力，现在只不过是开发商疯狂进场扫荡，日后哪会管它一片狼藉。
2、一二线城市买房，必须5-8年让房产滚动起来
在一二线城市买房，千万不要有一套房子住一辈子的观念，不管是从居住舒适还是财富增值考虑，都必须有置换观念，并且要越换越好，比如塔楼换板楼，高层换多层，小户型换大户型等等。
一二线城市距离贫民窟时代还有一段距离，还能享受一段时间的人口红利，高层建筑的经济效率和人口总量带来的商业繁荣还会持续一段时间。
但一定要有通过一套房裂变多套房的思维，5-8年让房产流通起来，及时置换城市中的优质资产。
3、尽量不要选择太老、太高的楼层
尤其是买二手房，尽量不要选择17层以上的房子，除了安全考虑，也是居住舒适度以及后期流通性考虑。
以存量房市场为主的一二线城市，也不要买太老的房子，没有顶级学区支撑，只会越老越贬值。
当下，基于我国国情去谈高层住宅未来沦为“贫民窟”看似观念超前，但防患于未然总是无害。
谁也不希望花了多年积蓄，贷款终于买上房，可是多年后，不得不面临衰老衰败的处境，甚至还有可能住在“贫民窟”里，想想，心中就一股悲凉。
联系电话：