一、城市概述
重庆是中西部唯一直辖市，国家中心城市，长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开放高地。
重庆地处中国内陆西南部，总面积8.24万平方千米，辖38个区（县、自治县）；年，重庆常住人口.79万，地区生产总值.19亿元。此外，重庆是中国西南地区融贯东西，汇通南北的综合交通枢纽。其江北机场居中国内陆“十大”空港之一，果园港为国内规模最大河铁公水联运港区。
二、行业现状
年，重庆主城商品房成交规模下降，房价稳中有升。上半年成交热度持续，下半年市场明显降温，供求维稳，分化加剧，四季度以来开发商加快推盘节奏，加大折扣力度，持续抢收业绩。
在此情况下，年重庆头部企业业绩依然增长，但增速明显放缓，市场进一步洗牌，出现“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的状况，年底各类企业加快收并购、出让股权、出让土地项目及“去地产化”的动作，市场集中度进一步提升。
从房企表现来看，融创、龙湖、金科三大巨头持续领跑市场，企业业绩集中度进一步扩大，TOP30销售规模占重庆市场份额达84.20%，同比增加4.78%，超亿级房企数量仅7家，同比数量下降5家，竞争格局波动。
三、政策环境
在“房住不炒”的核心理念之下，年上半年重庆楼市供需基本平稳，市场稳定，下半年重庆楼市进入下行通道，楼盘去化率速度放缓。
今年，重庆楼市整体政策环境相对宽松，依然没有限购、限贷等政策的出现，唯一在执行的是房产税政策。在落户政策上，也继续实施“零门槛”人才落户政策，并提供“人才贷”及相关金融服务。
四、土地市场
从整体上来看，今年重庆的土拍市场分为上半年和下半年两个阶段，表现明显不同。上半年，经历3月、5月、6月三波成交高峰。其中3月份重庆土地市场成交面积，从2月份的.68亩，猛增到.93亩。4月份短暂的平静过后，5月土地市场成交面积攀升到.26亩，6月再次刷新到.67亩的高峰。
下半年重庆土地市场出现明显降温，7月土地市场成交面积一下降到.3亩，8月、9月、10月三个月最高也只有.83亩成交，直到11月才回升到.38亩。
从价格来看，年重庆住宅用地成交楼面价为元/平米，相比年上涨14.1%。随着核心区土地资源越发稀缺，城市供地外拓加速整体形成“北上、南拓、西进”的格局。
五、房企布局
从年主城土地成交可看出，1.5环为成交房企不均的主战场，整体成交向北倾斜，蔡家，中央公园等板块成成交主力；位于外环的新兴板块水土亦成为房企抢占高地；同时西区持续放量，特别是西永、大学城板块，亦成为成交高热区域。
随着核心区土地资源越发稀缺，加之城市各项资源分布趋于均衡化，道路、轨道交通日益完善，城市供地外拓加速，房企土地成交高热板块多分布在1.5环，整体形成“北上、南拓、西进”的格局。
城市年度市场解读
一、政策宏观面
据研究机构统计数据显示，年全国楼市调控次数高达次，再一次刷新了历史记录。在“房住不炒”大背景下，一城一策，分类调控、精准施策持续发力，“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调得到良好贯彻。
二、本地新政
1月，重庆房产税起征点上调至元/㎡
3月，年重庆市计划供应住宅用地3.4万亩
4月，重庆住建部下发《关于梳理别墅项目建设情况的通知》，暂停办理别墅项目预售许可证及报送统计数据
5月，重庆严禁民办学校招生与楼盘建设销售挂钩
5月，重庆实施人才落户“宽门槛”政策，并提供“人才贷”及相关金融服务
6月，重庆明确规定住房公积金缴存基数上、下限
9月，《广阳岛片区总体规划》首次亮相，划定范围约平方米公里，布局5条轨道线
10月，《“两江四岸”治理提升统筹规划》亮相，详细介绍了“两江四岸”治理提升的目标和26条规划指引
11月，南岸区教委发布通告，年9月1日后购买非一手房和迁入户口的适龄儿童入读南岸区学位紧张学校，监护人及适龄儿童需落户三年以上
12月，新修订的《重庆市物业管理条例》通过，对物业费、停车位、小区民宿等做了明确规定，年5月1日起施行
12月，《重庆市城市园林绿化条例》通过，要求新建小区绿地率不得低于30%，年3月1日起施行
三、年度土地供应
截至12月31日，年重庆主城区土地市场供应宗地，供应面积.05万方，与年相比下降12.92%。其中，纯居住用地供应87宗，商住综合用地37宗。
四、年度土地成交
截至12月31日，重庆主城区土地市场成交宗地，成交面积.31万方，与年相比下降17.46%；成交.10亿元，同比上涨6.91%。其中，挂牌27宗，拍卖83宗，流拍14宗。
从成交均价来看，年重庆主城区土地市场成交楼面均价为元/㎡，与年相比增加元/㎡。数据显示，10月份成交楼面均价最高，达到元/㎡。今年，重庆主城区共有14宗地成交楼面价破万。其中，荣安斩获的滩子口地块，成交楼面价全年最高，达到元/㎡，成为重庆新“地王”。
从成交区域来看，北区成交量最高，达到61宗；西区成交量位居第二，全年成交31宗地；南区仅成交18宗地。其中，渝北区成交量最高，全年成交32宗地，北碚区排名第二，全年成交27宗地，沙坪坝区全年成交19宗地，则位居第三。
此外，今年有26宗地块为联合体拿下，同比涨幅62.5%。
五、年度住宅供应
年重庆住宅供应量为套，供应面积.57万方，同比年下降19.69%。
具体来看，受春节假期影响，2月份月度供应量全年最低，仅为套。年底房企冲量，供应力度加大，11月份月度供应量达到全年峰值，为套。
六、年度住宅成交
年重庆主城区住宅成交量为套，成交面积为.11万方，同比年下降15.71%。
上半年信贷宽松，购房热情高涨，住宅成交量远高于下半年。
七、年度住宅存量
库存方面，据克而瑞数据显示，目前重庆商品住宅库存量为万方，去化周期为5个月。与年初万方有所下降。
八、区域成交表现
从各区域成交量来看，渝北区仍然是成交主力，全年成交4.86万套。巴南区紧随其后，全年成交4.52万套。沙坪坝区排名第三，全年成交3.14万套。
九、成交结构表现
以面积划分，主力成交面积段仍以80-㎡户型为主，全年成交7.03万套。-㎡户型排名第二，全年成交4.8万套。-㎡的户型则位居第三，全年成交4.63万套。充分说明，目前重庆房地产市场仍以满足刚需、刚改为主，中小户型产品仍占据市场主力。
十、成交项目排行
年，重庆热销项目前十依次为：重庆融创文旅城、重庆富力城、欧麓花园城、重庆天地、约克郡、龙湖春江天境、龙湖九里晴川、世茂璀璨天城、金融街融景城、金科集美嘉悦。
今年TOP10及以上项目门槛略有上涨，强者恒强。在TOP10的项目中，各项目之间差距逐渐缩短，项目间的竞争明显加剧，争相卡位。
十一、成交房企排行
年，重庆房地产销售业绩top30企业合计销售.5亿元，
从大重庆(主城+区县)成交来看，金科凭借销售金额.49亿元，荣登榜首；融创位居第二，全年销售金额为.10亿元。龙湖则以.70亿元排名第三。可见，前三名的房企全年销售金额均超过亿元。
年整体市场热度下降，大部分房企业绩出现不同程度的下降，但仍有一些房企业绩不退反增。其中，区县项目的成交对各房企的业绩上涨起到了不小的支撑作用。在这些房企中，既包括中骏、新城这种持续深耕区县市场的房企，也包括融创、龙湖首入区县就一炮打响的TOP房企。
十二、商业、公寓及办公
据克而瑞数据显示，年重庆商业市场供应.05万方，成交.04万方，成交套，成交金额.76亿元，成交均价元/㎡。从板块来看，西永板块全年商业成交套，排名第一。大学城板块全年成交套，排名第二。龙洲湾位居第三，全年成交套。
公寓及办公方面，年供应.73万方，成交.21万方，成交套，成交金额.61亿元，成交均价元/㎡。从板块来看，西永板块全年成交套，排名第一；大学城板块凭借全年成交套，位居第二；蔡家板块排名第三，全年成交套。
十三、年度房价走势分析
年重庆商品房成交建面均价为元/平方米，同比上涨4.3%。全年房价增长幅度保持在5%，处于合理水平。此外，今年重庆改善型住房占比增大，小幅度拉高平均水平。下半年，开发商加大促销力度，促使单盘成交价的降低。
值得一提的是，重庆房价南北西区差异化较大，其中渝中区房价最高，达到元/平方米。其次为江北区、渝北区和南岸区。重庆针对北区部分区域板块楼盘施行限价措施，有效控制房价的大幅度增长。
十四、热点板块分析
从板块来看，西永板块全年成交稳居第一，高达1.78万套。李家沱板块位居第二，全年成交1.42万套。蔡家板块凭借全年成交1.36万套，排名第三。在北区开发和置业热度持续的同时，重庆向西、向南的发展势头明显，吸引了大量购房者在西永、李家沱等新兴板块购房。
十五、未来展望
展望年，重庆楼市整体基调依然是“稳”。楼市大概率将保持横盘一段时间，房价波动小。明年房企分化必定进一步加剧，产品力成为竞争关键砝码。今年高地价项目销售遇冷，让年土地市场也难言乐观，房企拿地愈发谨慎。
十六、市场预期
年，重庆房地产市场分化持续，在激烈的市场竞争中，房企会不断积极求变，进行战略调整，从单一追求企业业绩规模，转为多元化均衡发展，提升企业综合实力。
年，重庆二环项目集中面市，多分布在热点板块。明年面市的项目中，大多沿二环分布，其中中央公园、蔡家和西永等板块项目集中入市，市场竞争将进一步加大。
文章来源:乐居买房
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