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排名提升,超过南岸,沙坪坝开始反击了吗

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沙坪坝,终于在沉默中爆发了!

重庆中心城区的房价排名,可以分成三个梯队:

头部梯队、中间梯队、末尾梯队。

渝中、江北、渝北,位居头部梯队。雷打不动,地位超然,无人能撼!

北碚、大渡口、巴南,在末尾梯队垫底。前面的吃肉,他们也就只有喝点汤了。

剩下的南岸、沙坪坝、九龙坡、两江新区和高新区,混迹在中间梯队。

中间梯队的头把交椅,竞争最为激烈,压力最大。

谁在沉沦?谁又在崛起?最近,我研究分析数据,发现了惊人的变化!

01

前几天,锐理数据发布了重庆中心城区7月房价(指新建商品住宅)。我吃惊地发现,沙坪坝区的数据格外眼亮,房价超过了1万7,排名稳居第4位,中间梯队第一位!

11个中心城区的房价排名,其实是和区位、产业布局、经济发展水平、以及政策走向等多种因素强相关。

渝中是历史母城,中心中的中心。不管是照母山的老宇宙中心,还是中央公园的新宇宙中心,都是后来为了卖房子,炒作的概念。而渝中区的中心地位,是“三千年江州府,年重庆城”的辉煌历史决定的。其它区羡慕不了,模仿不了的。

江北渝北紧随其后,瓜分了二三名次,是重庆一路向北的城运大势写就的。直辖之后的重庆,急需扩大城市规模,做大城市能级,在中心槽谷,只有嘉陵江和长江合围的江渝北这个区域,面积大、承载力强、地势平坦且连片,于是就有了一路向北的凯歌高奏,以及江北渝北的崛起。

末尾梯队的北碚和巴南,距离核心区较远,农村面积相当大;而大渡口太掉角,以前以重工业为主,造成了这3个区稳坐倒数梯队。

(配图重庆城市风光)

02

中间梯队也很有意思。有两大势力:一是距离渝中较近,如南岸九龙坡。二是享受最近几年城运大势的政策红利,如国家级高新区的两江,城市向西的沙坪坝和高新区。

中间梯队最有可能崛起的是哪个区?许多人可能会看好两江,或者高新区。毕竟一个是国家级新区,一个是有中国经济增长第四极双城经济圈的概念加持。但让人意外的是,一直默默无闻的沙坪坝,发力了,领先了!

(表中数据为住宅的建面均价来源:重庆锐理)

我统计了今年6个月的房价数据(暂未找到6月份的数据),惊奇地发现,沙坪坝从4月份开始,已经悄然发力。4月,5月,7月,都排名中心城区第四,中部梯队第一。

特别是7月,沙坪坝的房价是元每平米,比第五名的南岸区,每平米的价格,高出了多元。

而这个房价数据,也创造了另一个纪录:在今年的1-5月、7月6个月当中,刨开渝中江北渝北3个区之后,只有沙坪坝的房价,突破了1万7!

除了新房之外,沙坪坝的二手房也算是平淡行情里的一把火,夜路上的一束光。

据中指院发布的重庆中心城区二手房数据显示:

今年7月,重庆中心城区,同比去年7月,北碚、渝北、江北、巴南、大渡口、沙坪坝的二手房房价上涨。其中,沙坪坝涨幅最大,一年涨了3.99%。

03

沙坪坝房价的异军突起,因素较多。有总结有这样几点——

有政策大势。成渝双城经济圈上升为国家战略,沙坪坝扼守成渝双城的桥头堡。

有区位优势。不管是城市向西、成渝双城经济圈、还是高新区科学城,沙坪坝因地处主城西部,享多重利好叠加。

有交通优势。地铁1号线、环线、9号线开通之后,沙坪坝已经彻彻底底地甩掉了堵城的帽子,俗话说的“沙坪坝,鬼都怕”,已经彻底没有市场,彻底见鬼去了。而沙坪坝商圈,还是唯一一个可以开进高铁列车的商圈,这让沙坪坝的辐射能级,瞬间提升了若干等级!

当然,还有教育资源优势、医疗资源优势,以及产业优势和文化优势,等等。

我认为,这其中,强大的基础教育优势,是沙坪坝崛起的最为突出的优势。

多年前,沙坪坝沙中路的某金香开盘,好多人去抢。我身边就有朋友,幸运地抢到了一套。当时,据说哪个楼盘的划片是沙小。

在沙坪坝,还有一种现象:不管你有几套房子,或者不管你将大平层和别墅买在哪里,但在沙坪坝城市核心区,一定要留一套,哪怕是老破小,直到孩子用完了入学指标之后,才会考虑出手。

我身边的朋友牛先生就是这种情况。他的第一套房子,至少我知道的第一套房子在江北。但第二套房子买在沙滨路,孩子成功入读沙区名校。今年,牛先生下叉了第三套房子,多平米的叠拼,真改善。因为不需要学区了,他将这套真改善,买在非核心区地段生态较好的区域。

在核心区享受名校资源,放学后下班后到风景好的区域享受生活,没毛病!

前几天,另一个朋友告诉我,他准备从袁家岗搬到原沙坪坝现高新区的虎溪,只为把孩子送进当地一所树人系的名校。

(沙坪坝磁器口)

04

沙坪坝基础教育的名校资源,富集的程度,全市首屈一指,全国也非常出名。

中学阶段的一三八、名校联中,小学阶段的沙小、树人、南开、育英,实验一中,等等名校,都在沙坪坝。

但是有一个现象,你有没有发现?沙区的这些名校资源,在沙区以外发展迅猛,攻城略地,遍天开花,星光闪耀。北区、南区、西区等片区,到处都能找到来自沙坪坝名校的二代或者三代名校。

可谓是桃李满天下!

凡是挂着沙区名校招牌的新区或者远郊区,都发展得挺快,购房者蜂拥而至,楼盘如雨后春笋,城市颜值日新月异!

特别是北区,光八中系的名校,就可以称得上是星光闪烁的满天星了。

但是,你反观在沙坪坝区内,沙坪坝守着如此之多、如此之优秀的名校资源,在自己区内扩大名校资源的教育承载能力的努力,却还有很大的空间可以发挥。

大有墙内开花墙外香的味道。

(树人小学校园)

好在近年以来,守着聚宝盆,守着金饭碗的沙坪坝区,开始在扩大名校资源承载力的赛道上发力了。或许只有这样,才能让区内更多的学生可以享受沙区自己的名校资源,才能既留得住沙区的精英,也能强势吸附其它区的精英人群。

未来的城市竞争,城区竞争,说白了就是抢人的竞争。这其中的关键是,人不能乱抢,要抢就抢精英人群!

比如,沙坪坝物流园AH24地块小学,已变为公办小学,由名校沙坪坝小学主办。片区内上车较早的一批购房者,已经躺赢了。

说到这里,我有句题外话,当初万科招商理想城落户物流园片区时,业界还有人士看不懂。现在回过头来看,不得不佩服万科对于区域价值的精准拿捏,以及对于区片价值的强大带动能力。

又比如,今年4月,沙坪坝区官方审议通过了名校联中、树人小学和实验一小入驻井双新城的方案。沙区区内的名校资源,正式落地井双新城嘉陵湾区。

从此,井双新城的价值,一跃而起。昔日,人人羡慕江对岸的礼嘉悦来大竹林,未来,人人羡慕的对象,将是礼嘉的对岸!

(树人小学井双校区意向图)

05

沙坪坝房价开始全面发力的原因,我觉得还有另一个重要因素:近年来了沙区加大了老城区城市更新和腾笼换鸟的力度。

江北区近几年以来,始终围绕小苑、电测村、建新东路-钢锋村、鲤鱼池、大石坝等片区,加大城市更新的力度。城市界面更新,居民居住环境提升,城市核心区也有了布局城市功能和业态的难得的宝地,可谓实现了多赢。

沙坪坝近年来,在核心区的城市更新力度上,显然也在持续发力,不断加码。从上桥到小龙坎,从磁器口到井双,随着沙区城市更新的加快,颜值提升,环境提升,更为难能可贵的是,为核心区腾出了大片的优势土地。

(清水溪已经变身亲水湿地公园)

以前,寸土寸金的沙坪坝老城,许多人只能买二手房,因为土地资源实在太稀缺了。如今,随着沙区城市更新力度的加大,沙区老城区才得以有空间布局一批新建的改善型商品住宅项目,城市的承载力,才进一步扩大,才有可能让更多的市民可以入住沙区,享受沙区优质的教育医疗资源。

万科入驻白鹤林片区的清水甲第、以及梨树湾的万科星光天空之城等项目,在市场行情筑底的情况下,依然卖得不错,就很好地说明了,沙区老城区的改善住宅需求非常旺盛。只要有土地,有万科这样的优质开发商操盘,住在沙区老城的需求,就可以得到满足,照进现实。

沙坪坝开始反击,重庆市场格局,或将重塑!

(重庆买房交流请


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