拆迁补偿安置是以产权调换作为补偿方式的以房换房的互易合同，被拆迁人是牺牲原房屋居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此，对被拆迁人依据拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定主要体现了对被拆迁人利益的侧重保护原则。参照该条规定，应以查明安置房的位置、用途、具体范围等情况为前提，对被拆迁人的合法权益予以优先保护。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（）最高法民再92号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆市江北区盛达小额贷款有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街5号22-12。
法定代表人：江涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王珂，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方光强，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆天福地产（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区华福巷30号。
诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，系重庆天福地产（集团）有限公司破产管理人（负责人：徐丽霞）。
委托诉讼代理人：刘怡，重庆丽达律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：任德文，男，年11月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李寒，女，年9月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。
再审申请人重庆市江北区盛达小额贷款有限公司（以下简称盛达公司）因与被申请人重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称天福公司）、任德文、李寒借款合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院于年11月23日作出的（）渝民终号民事判决，向本院提出再审申请。本院于年9月20日作出（）最高法民申号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。
盛达公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审，请求：1.撤销二审判决，查清事实后依法改判或发回重审，支持盛达公司全部诉讼请求；2.本案的保全费、鉴定费及一、二审诉讼费用全部由被申请人承担。事实与理由：一、原审法院对拆迁还房的基本事实认定不清，错误认定案涉抵押物南坪西路28号第7层1至4号房屋全部属于拆迁还房范围。事实上，该层1至4号房屋并非全部属于拆迁还房范围。首先，根据年8月盛达公司与天福公司签订的《抵押合同》及《抵押物清单》，该层1至4号房屋建筑面积合计.05㎡，已超过给予被拆迁人中国邮政集团有限公司重庆市南岸区分公司（以下简称南岸邮政公司）的拆迁安置面积.94㎡。即使认定南岸邮政公司的拆迁安置权利优先于盛达公司的抵押权，剩余不在拆迁还房范围内的.78㎡的房屋仍应属于盛达公司优先受偿的抵押物范围。其次，根据盛达公司对涉案抵押物现场走访并向南岸邮政公司询问了解的情况，天福公司向南岸邮政公司实际交付的系第7层1号和4号房屋，而该层2号和3号房屋并没有交付南岸邮政公司，且被其他单位占有使用。根据房屋登记信息显示，上述已经交付的1号和4号房屋建筑面积.94㎡也已经超过拆迁安置面积。
二、原审没有确认盛达公司对诉争登记抵押房屋享有优先受偿权，系适用法律错误。盛达公司在办理借款抵押登记时完全不知道南坪西路28号第7层房屋涉及还建房情况，天福公司亦未告知。盛达公司就诉争房屋办理了合法有效的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，抵押房屋按法定形式登记在天福公司名下，其享有排他性财产所有权，有权用作抵押借款。法律赋予盛达公司的法定优先受偿权不受侵犯。法律对于拆迁房屋遭遇抵押的情形未作明确规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人安置，被拆迁人提出优先权主张的，才享有优先于物权人的权利。本案所谓的拆迁安置还房位置没有特定化，且被拆迁人南岸邮政公司也未主张过任何权利，不符合适用该规定的条件，应当优先适用位阶更高的《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》之规定。
三、原审法院认定提前支付的利息和高息要冲抵借款本金没有事实依据，案涉借款本金余额应为万元。天福公司与案外人王凌霞于年8月21日签订《居间协议》约定，天福公司在王凌霞完成居间义务后一次性支付居间报酬万元。经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，该《居间协议》系双方当事人的真实意思表示，双方对签字盖章的真实性予以认可。天福公司应当依约支付居间报酬。后王凌霞多次通过出具委托书、发函等方式委托张鲁代收居间费。天福公司于年8月27日、9月28日各转给张鲁的96万元均是支付给王凌霞的居间报酬，年10月29日转给张鲁的96万元中有18万元是支付给王凌霞的居间报酬，剩余78万元才是支付给盛达公司的利息。天福公司实际开始支付利息的时间是年10月29日，比借款合同约定的应付利息时间晚两个月，因此不存在原审认定的提前支付利息的事实。
天福公司辩称，一、南坪西路28号第7层房屋系南岸邮政公司的拆迁安置还房。根据《重庆市南岸区邮政楼拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁补偿安置协议》）、《重庆市南岸区南坪西路28号邮政楼拆迁补偿安置协议补充协议》（以下简称《补充协议》）可知，被拆迁人南岸邮政公司原享有的房屋面积为.88㎡，双方约定安置还迁面积涉及7楼办公用房.94㎡，同时双方还约定涉及到建筑面积的数据为初测面积，最终以房管部门实际产权测绘面积为准，因此双方约定还迁的房屋实际为7楼整层房屋。二、被拆迁人南岸邮政公司基于产权调换对安置还房享有无需登记公示的法定优先取得权，盛达公司无权对此主张优先受偿权。三、张鲁系盛达公司委托的收款人，其收取的款项均为盛达公司收取的款项，原审认定案涉借款本息金额并无不当。
任德文、李寒辩称，原审认定事实清楚，请求驳回盛达公司的再审申请。
盛达公司向一审法院起诉请求：1.判令天福公司立即偿还借款万元；2.判令天福公司从年2月27日起以万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍向盛达公司支付利息、逾期罚息（利息、逾期罚息均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清时止）；3.判令盛达公司对天福公司位于重庆市南岸区南坪西路28号第7、9层的抵押房屋享有优先受偿权；4.判令天福公司、任德文、李寒承担盛达公司实现本案债权的财产保全担保费7万元；5.判令任德文、李寒对上述借款本金、利息、逾期罚息以及财产保全担保费承担连带偿还责任。
一审法院认定事实：年8月21日，以王凌霞为居间人（甲方），天福公司为委托人（乙方），双方签订了《居间协议》，约定乙方在甲方居间义务完成后，应一次性向甲方支付居间报酬万元等。协议尾部由天福公司加盖印章并由其法定代表人任德文签名。
年8月21日，以盛达公司为贷款人（甲方），天福公司为借款人（乙方），双方签订了《借款合同》（编号为盛达（借）号），约定的主要内容为，第一条借款用途：乙方向甲方借款，用于流动资金周转。非经甲方书面同意，乙方不得改变借款用途。第二条借款金额与期限：乙方向甲方借款万元，借款期限5个月，自年8月21日起至年1月20日止。乙方提供以下担保措施：一、由任德文、李寒提供连带责任保证担保；二、由天福公司提供名下位于南岸区南坪西路28号的预售房中的裙楼第7层和第9层，共计面积.28㎡的房屋作抵押担保，其预售房许可证号为渝国土房管预字第号附1号。同日，以盛达公司为抵押权人（甲方），天福公司为抵押人（乙方），双方签订了《抵押担保合同》，约定的主要内容为：天福公司（借款人）因向甲方借款，已与甲方签订编号为盛达（借）号《借款合同》，为保障甲方债权实现，避免因借款人不能偿还债务给甲方造成损失，乙方自愿以自有财产就借款合同项下债务向甲方提供抵押担保。第一条抵押财产及价值：1.乙方提供抵押的抵押财产如下：详见抵押物清单（清单记载情况为：抵押物的坐落均为南坪西路28号；楼层为第7层和第9层，其中第7层房号为1至4号（面积共计.05㎡），第9层房号为1至11、13、14、16至21、23、25至48号（面积共计.23㎡）；用途为办公；国有土地使用权证号均为Ｄ房地证字第号，房屋所有权证号均为渝国土房管预字第号附1号）。2.抵押财产的价值，双方经协商确认（或经共同认可的评估机构评估）为.79万元。后双方又签订了《重庆市房地产抵押合同》，抵押物与《抵押担保合同》的附件抵押清单一致，并于年8月26日在重庆市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。
年8月21日，以盛达公司为债权人（甲方）与以任德文、李寒分别为保证人（乙方）签订了《保证担保合同》，主要内容均为：天福公司（借款人）与盛达公司于年8月21日签订编号为盛达（借）号《借款合同》，约定甲方向借款人发放贷款万元，乙方自愿为其在该合同项下债务向甲方提供保证担保。乙方承担连带责任保证的保证期间为2年。
后盛达公司于年8月27日通过中国工商银行两江分行营业部网上银行向天福公司转账万元，双方于同日签订了《重庆市江北区盛达小额贷款有限公司借款凭证》，载明：借款金额为万元；利率为每月18‰，收息方式为按月支付；借款期限：年8月27日至年1月26日。
年9月10日，盛达公司向张鲁出具《代收重庆天福地产集团有限公司借款利息委托书》，载明盛达公司委托拟代盛达公司收取天福公司按约支付盛达公司的借款利息（包括逾期利息、罚息等），收到后立即存入盛达公司账户等内容。
年2月3日，天福公司向盛达公司出具《承诺》，主要内容为：天福公司向盛达公司借款万元于年1月26日到期，由于天福公司资金紧张，现无法按时偿还借款，承诺该笔借款分两次偿还给盛达公司。从年1月26日至年3月26日的借款利率按月息35‰计算，由天福公司支付。如年3月26日前天福公司未偿还盛达公司全部贷款本息，同意签订盛达公司拟定的《借款合同补充协议》及《房屋回购协议》。
年10月13日，天福公司向盛达公司出具《承诺书》，承诺于年10月23日前偿还利息万元，于年10月30日前再力争偿还利息万元，在年11月10日前还清贷款本息。
年10月26日，盛达公司向天福公司送达了《贷款到期催收通知书》，要求于接到通知之日起15个工作日内无条件履行所承担的还款义务。天福公司于当日收到通知。
对于本案借款本金、利息支付等相关事实分别为：
一、对于天福公司的付款情况。天福公司于年8月15日向卢杰转款12万元，于年8月26日分两次向张鲁分别转款90万元和6万元，于年9月22日向卢杰转款60万元，于9月28日向张鲁转款96万元，于10月27日向卢杰转款92万元，于10月29日向张鲁转款96万元，于11月26日向卢杰转款万元，于12月1日向张鲁转款40万元，于12月2日向张鲁转款56万元，于12月25日向卢杰转款29万元，12月30日向卢杰转款万元，12月30日向张鲁转款96万元，李寒于年2月7日向张鲁转款万元，重庆辉佳实业有限公司于年10月29日向盛达公司转款30万元（记载附言为：代天福还款）。上述款项中，卢杰收取的款项金额为万元，张鲁收取的款项金额为万元，盛达公司收取的款项为30万元。
天福公司对于款项的意见：卢杰当时是天福公司工作人员，但没有卢杰支付给盛达公司款项的证据。张鲁在年8月26日收取的96万元应当冲抵借款本金，该部分为砍头息，具体性质由法院认定。不清楚为何每月向张鲁支付96万元，超过合同约定的金额应当从本金中扣除。盛达公司银行账户内以现金方式存入的万元和收取的现金14万元是卢杰支付的款项，但没有证据证明；年2月7日张鲁收取的万元为本金。
盛达公司对上述款项的意见为：卢杰收取的款项与本案无关，盛达公司仅认可借款期限内张鲁按委托书代收利息，认可李寒和重庆辉佳实业有限公司支付的款项。借款期限内的利息已经付清。张鲁于年8月26日收取的96万元为王凌霞的居间费。张鲁每月收取96万元的原因是，利息和居间费是按照月息3.2%计算，故每月按照本金计算后支付的金额为96万元。年2月7日张鲁收取的万元是按照天福公司年2月3日出具的承诺支付的利息。盛达公司在中信银行重庆分行北城天街支行的银行账户内以现金方式分别于年9月28日、10月28日、年1月4日、3月30日各存入54万元，于年12月2日存入40万元和年11月27日、30日分别收取现金7.5万元和6.5万元（收款人为王凌霞，用途为借款利息），该部分款项包含在张鲁收取的款项之中。
二、对于利息标准问题。
盛达公司陈述，约定月资金费用是本金的3.2%，包含了月利率1.8%和居间费。
天福公司陈述，借款的利率标准是合同约定的标准。
三、对于王凌霞的身份问题。盛达公司陈述，年11月27日收款时是盛达公司的职工，不清楚何时到盛达公司工作，也不清楚具体工作时间段。天福公司陈述，王凌霞是盛达公司的职工。
四、对于涉案抵押房屋的问题。年11月20日，以重庆帝景摩尔房地产开发有限公司、重庆凯维房地产开发有限公司为拆迁人，南岸邮政公司为被拆迁人，重庆市天顺房屋拆迁有限公司为拆迁代办单位，签订了《拆迁补偿安置协议》，约定的主要内容为：拆迁人对被拆迁人所有的前排非住宅房屋及其附属物和后楼非住宅房屋进行拆迁，共计.88㎡；拆迁人对被拆迁人的被拆迁房屋实行回迁还建安置等内容。年12月16日，以重庆凯维房地产开发有限公司为甲方，天福公司为乙方，南岸邮政公司为丙方，签订了《补充协议》，主要约定：年1月18日前乙方承诺安置丙方下列房屋：朝向福天大厦平街商业用门面房建筑面积.35㎡，A栋负二层车库建筑面积.59㎡，A栋裙楼第7层建筑面积.94㎡作为丙方办公用房等内容。年7月10日，天福公司向南岸邮政公司送达了《接房通知书》，载明的主要内容为：本公司向贵单位还迁的天福广场A栋7楼部分房源，建委已经发放房屋竣工验收备案登记证，并准予交房，请于年7月30日之前到规定地点办理接房手续等。
诉讼中，盛达公司向该院提交了时间为年11月24日《申请人民法院调查收集证据申请书》，申请对位于重庆市南岸区南坪西路28号7楼南岸邮政公司进行调查（即盛达公司债权抵押物），拟证明的事实为：借款抵押房屋中的第七层属于拆迁安置房且已经交付给南岸邮政公司使用等。
一审法院认为，天福公司、任德文、李寒与盛达公司自愿协商一致，分别签订《借款合同》《保证担保合同》和《抵押担保合同》《抵押合同》，建立借款合同关系、保证合同关系以及抵押合同关系，前述合同是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于天福公司向张鲁支付款项的问题。各方当事人对支付给张鲁的款项性质存在争议，盛达公司向一审法院举示了《居间协议》、委托书等证据，并申请张鲁、王凌霞作为证人出庭作证，但上述证据尚不足以证明张鲁收取的款项包含王凌霞的居间费。即使盛达公司举示的王凌霞的委托书真实，也并不能改变《居间协议》约定一次性支付居间费的事实，故一审法院支持天福公司的意见，即张鲁收取的款项均为天福公司向盛达公司支付的款项。
关于借款本金的实际金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百条规定，天福公司在盛达公司支付借款之前已经向盛达公司支付的96万元利息应当在借款本金中扣除，故借款本金实际金额为万元。同时，一审法院根据利息支付情况，结合合同按月结息及月利率标准的约定，以满月日期最近的为支付的当月利息，超出合同约定利息部分在满月之日冲抵借款本金，由此计算每次满月之日的借款本金金额，至年2月26日的本金金额为.22元。
关于贷款到期后的逾期利息问题。根据盛达公司与天福公司的合同约定，一审法院对盛达公司要求天福公司支付该部分利息的请求予以支持，故利息计算为从年2月（一审笔误为1月）27日起以.22元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的四倍计算至付清时止。
关于抵押财产的优先受偿权问题。根据查明的事实，对于位于重庆市南岸区的抵押物，已经房地产管理部门登记，盛达公司请求对该抵押物享有优先受偿权符合法律规定，一审法院予以支持。对于位于重庆市南岸区的抵押房屋，根据盛达公司提交的《申请人民法院调查收集证据申请书》载明内容，结合天福公司的意见及一审法院依法调取的《重庆市南岸区不动产登记中心登记信息查询证明》《拆迁补偿安置协议》及《补充协议》《接房通知书》等证据，应当认定该房屋为拆迁安置房屋且已经交付被拆迁人使用的事实。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，即被拆迁人可以优先获得安置房屋，且天福公司在该抵押权设置过程中存在重大过错。故该房虽然经天福公司设立抵押，但并不能因此否定被拆迁人的优先权，故对盛达公司请求对该房享有优先受偿权的请求不予支持。
关于任德文、李寒的担保责任问题。因本案中天福公司提供了物保，同时存在任德文、李寒提供的连带保证担保，没有约定保证人保证份额，且合同中并未约定先后顺序，故承担责任的方式应当按照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条之规定确定，即先就抵押权实现债权后，不足部分由任德文、李寒承担连带共同保证责任，任德文、李寒承担保证责任后有权向天福公司追偿。
关于财产保全担保费的问题。虽然合同中约定实现债权的相关费用由天福公司承担，但并未明确约定包含了财产保全担保费用，一审法院对盛达公司该部分诉讼请求不予支持。
一审法院判决：一、天福公司在判决生效后十日内向盛达公司归还借款本金.22元，并支付从年2月27日起以.22元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算至付清时止的利息；二、盛达公司在前述第一项的债权范围内对天福公司名下位于南岸区的房屋有权优先受偿；三、任德文、李寒对上述第一项所列债务经第二项不能清偿的范围内承担连带共同保证责任；四、驳回盛达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费.34元，保全费元，共计.34元，由盛达公司负担2万元，由天福公司、任德文、李寒负担.34元；一审鉴定费元，由天福公司负担。
盛达公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（）渝一中法民初字第号民事判决，并依法改判天福公司立即偿还借款本金万元，利息从年3月14日起至还清时止按月利率2%计算，任德文、李寒对天福公司应偿还盛达公司的全部借款本息承担连带保证责任，盛达公司对全部抵押物享有优先受偿权；2.一、二审案件受理费、保全费、保全担保费、鉴定费由天福公司、任德文、李寒负担。
二审中，当事人未举示新证据。各方当事人均认可天福公司进入破产重整程序，管理人已接管该公司财产。经核查，二审法院对此予以确认。
二审法院认为，一、关于天福公司应支付盛达公司的款项及款项金额的问题。因人民法院已于年3月26日裁定受理天福公司重整申请，天福公司已经进入破产重整程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”以及第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”之规定，二审法院确认盛达公司对天福公司享有的债权为借款本金.22元及逾期利息（自年2月27日起至年3月26日止，以.22元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
二、关于任德文、李寒是否应当承担连带清偿责任及责任范围的问题。二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案《保证担保合同》已就实现债权的顺位作出明确约定，不再适用“债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定。一审判决任德文、李寒仅在天福公司抵押物不能清偿的债务范围内承担连带保证责任不当，应予纠正。
根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第三款之规定，债权人对债务人的保证人和其他连带债务人所享有的权利，不受重整计划的影响。据此，任德文、李寒应就借款本金.22元以及自年2月27日起至付清时止，以.22元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的逾期利息向盛达公司承担连带清偿责任。
三、关于盛达公司是否有权对位于重庆市南岸区的房屋享有优先受偿权的问题。虽然该讼争房屋已办理抵押登记，但被拆迁人南岸邮政公司对该房屋享有的权利不应受到影响。因此，一审判决盛达公司对前述讼争房屋不享有优先受偿权，并无不当。另，因天福公司进入破产重整程序，盛达公司对天福公司名下位于重庆市南岸区房屋应按照《中华人民共和国企业破产法》第七十五条第一款规定行使权利。
二审法院判决：一、撤销重庆市第一中级人民法院（）渝一中法民初字第号民事判决；二、确认盛达公司对天福公司享有的债权额为借款本金.22元及逾期利息（自年2月27日起至年3月26日止，以.22元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算）；三、确认盛达公司在前述第二项债权范围内对天福公司名下位于重庆市南岸区的房屋享有优先受偿权；四、任德文、李寒就借款本金.22元以及逾期利息（自年2月27日起至付清时止，以.22元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算）向盛达公司承担连带清偿责任；五、驳回盛达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费.34元，保全费元，共计.34元，由盛达公司负担.34元，由天福公司、任德文、李寒共同负担20.5万元；鉴定费元，由天福公司负担。二审案件受理费.34元，由盛达公司负担10万元，由天福公司、任德文、李寒共同负担1.34元。
再审中，盛达公司提交如下证据：1.重庆市南岸区不动产登记中心关于南坪西路28号A栋第7层房屋的房屋登记信息查询证明,显示：7-1号房屋建筑面积.97㎡，7-2号房屋建筑面积.90㎡，7-3号房屋建筑面积39.14㎡，7-4号房屋建筑面积.74㎡。7层1至4号房屋建筑面积共计.75㎡。2.案涉A栋第7层房屋的使用现状照片复印件，显示：7-4号房屋目前由南岸邮政公司挂牌使用，7-2号房屋目前挂牌“重庆永达物业管理有限公司，天福广场物业服务处”。7-1号房屋未挂牌使用，7-3号房屋未挂牌但被使用。3.天福公司管理人关于天福公司财产状况报告[（）天福破管字第26号]复印件，落款时间为年9月20日，其中“二、天福公司房产情况……6.天福广场……7层、9层的办公用房抵押给江北区盛达小额贷款有限公司。前述房产均有查封登记。”所附房屋情况列表中，案涉A栋第7层房屋的登记情况为“建筑面积.90㎡，抵押查封”。经质证，天福公司对上述三份证据的真实性、合法性均表示认可，但不认可其关联性，主张案涉A栋第7层房屋已全部作为拆迁还房交付给南岸邮政公司。关于该第7层房屋的接房及使用现状，天福公司管理人答复称不清楚，并主张南岸邮政公司如何使用与天福公司无关。任德文和李寒认为，《拆迁补偿安置协议》《补充协议》约定向南岸邮政公司安置的办公用房面积不低于㎡，约定的是初测面积，最终应以实际交付面积为准。并且从双方约定的内容来看，还迁的是案涉A栋第7层整层房屋。
本院于年6月19日组织各方当事人进行了询问，经盛达公司申请，南岸邮政公司工作人员谢某、邵某作为证人出庭。
证人谢某陈述：案涉A栋第7层房屋大概㎡的建筑面积是物业公司在使用，不属于南岸邮政公司的还房面积范围。《拆迁安置协议》中约定的A栋裙楼第5层房屋实际就是《补充协议》中约定的A栋第7层房屋。因天福公司破产，所以南岸邮政公司一直未就案涉房屋办理过户。因天福公司管理人一直没有确认南岸邮政公司的最终测绘面积，所以尚不清楚实际还房面积。
证人邵某陈述：天福公司给予南岸邮政公司的还房面积大约㎡。关于接房面积，除该层中间物业公司使用的部分外，其余部分属于南岸邮政公司的拆迁还房面积。关于对还房面积的使用，南岸邮政公司自用了一半空置了一半。
经质证，盛达公司、天福公司、任德文和李寒，对南岸邮政公司工作人员出庭所作证人证言的三性均无异议。本院认为，对盛达公司再审提交的新证据及南岸邮政公司工作人员谢某、邵某出庭所作证言的真实性、合法性、关联性均予以采信，并在本院再审认为部分予以评述。
本院再审认为，本案争议焦点为：一是天福公司分次向张鲁支付的万元以及于借款发放前支付的款项应否在相应款项中扣除；二是盛达公司对位于重庆市南岸区A栋第7层1至4号的房屋是否享有优先受偿权。
一、关于天福公司分次向张鲁支付的万元以及于借款发放前支付的款项应否在相应款项中予以扣除的问题
首先，盛达公司与天福公司签订《借款合同》约定该笔借款的期限为5个月，按月结息。盛达公司向天福公司实际出借款项的时间为年8月27日，并于年9月10日书面委托张鲁代其向天福公司按月收取利息。盛达公司主张天福公司分别于年8月26日、年9月28日转账给张鲁的96万元均是支付给王凌霞的居间费用，于年10月29日向张鲁支付的96万元中的18万元亦是向王凌霞支付的居间费用。但这一主张与《借款合同》按月付息的约定并不相符，亦与其委托张鲁按月代收利息的记载不符。并且，根据王凌霞与天福公司签订的《居间协议》约定，万元居间费用应一次性支付。盛达公司主张王凌霞委托张鲁分三次付款，实际是对约定支付方式的改变。对此，盛达公司虽出示王凌霞委托张鲁代收居间费用的《委托书》、盛达公司督促张鲁收取并转付天福公司的《利息函》、张鲁就盛达公司督促收息函的《复函》、王凌霞的居间服务《情况说明》等证据，但王凌霞当时系盛达公司员工，且盛达公司没有合理解释或提供证据证明天福公司已知晓上述支付方式的变更。因此，天福公司分次向张鲁支付的万元不应从其已支付的款项中扣除。所涉居间费用可由王凌霞向天福公司另行主张。
其次，关于天福公司于借款发生前支付的款项应否在借款本金中扣除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。据查明，天福公司于年8月26日向盛达公司支付的96万元系发生在盛达公司实际发放借款的前一日。基于前述，盛达公司主张天福公司实际支付利息的时间是年10月29日缺乏依据，故天福公司于借款发生前支付的96万元应从借款本金中扣除。
二、关于盛达公司对位于重庆市南岸区A栋第7层房号为1至4号的房屋是否享有优先受偿权的问题
首先，拆迁补偿安置是以产权调换作为补偿方式的以房换房的互易合同，被拆迁人是牺牲原房屋居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此，对被拆迁人依据拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定主要体现了对被拆迁人利益的侧重保护原则。本案中，案涉《拆迁补偿安置协议》不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行了约定，还对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别的约定。在此情况下，该标的物具有特定性。本案一、二审法院根据《拆迁补偿安置协议》在年已经签订，并于天福公司与盛达公司签订借款合同之前已经通知南岸邮政公司接房，且该房屋已经由被拆迁人南岸邮政公司使用等事实，参照上述规定，优先保护被拆迁人南岸邮政公司优先获得安置房屋，适用法律并无不当。
其次，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，应以查明安置房的位置、用途、具体范围等情况为前提，对被拆迁人的合法权益予以优先保护。本案中，一、二审法院认定相关事实如下：根据《拆迁补偿安置协议》及《补充协议》约定，案涉A栋第7层房号为1至4号的抵押房屋系前述拆迁协议约定的拆迁安置房屋，且上述房屋已于案涉借款合同签订前交付被拆迁人南岸邮政公司使用。本院查明，《拆迁补偿安置协议》（年11月20日签订）中关于具体安置位置的约定内容“拆迁人保证给予被拆迁人回迁还在裙楼四层整层，群楼五层部分房屋的建筑房面积不低于.94㎡。若房管部门测绘还房产权面积后，面积低于或超出.94㎡，超出部分在第五层原划定轴线内相应增加或减少还房建筑面积，以确保最终办理产权证裙楼四层整层、裙楼五层部分房屋的建筑面积总和为.94㎡”，并未涉及案涉A栋第7层整层房屋。《补充协议》（年12月16日签订）进一步约定安置房屋范围为：“A栋裙楼7楼作为丙方（南岸邮政公司）办公用房，建筑面积.94㎡”。天福公司向南岸邮政公司出具的《接房通知书》（落款日期为年7月10日）载明：“本司向贵单位还迁的‘天福广场’A栋7楼部分房源……”。根据前述内容，结合盛达公司提交的案涉A栋第7层1至4号房屋在房管部门登记的建筑面积、使用情况以及证人证言等相关证据，案涉A栋第7层四处房屋的总建筑面积.75㎡已超出《拆迁补偿安置协议》《补充协议》约定的安置面积.94㎡，且目前尚无证据证明上述房屋全部交由被拆迁人南岸邮政公司使用，南岸邮政公司亦对物业公司使用的房屋不属于拆迁安置房屋范围的事实无异议。一、二审法院仅依据《拆迁补偿安置协议》《补充协议》认定案涉A栋第7层房号为1至4号的抵押房屋均是前述拆迁协议约定的拆迁安置房屋，与客观事实不符。
第三，根据盛达公司再审提交的证据，结合证人证言及房屋使用现状可知，案涉A栋第7层四处房屋仅7-1号及7-4号房屋属于南岸邮政公司的拆迁安置房屋，7-2号和7-3号房屋仍登记在天福公司名下，属天福公司所有。由于7-2号和7-3号房屋已经房地产管理部门登记，盛达公司要求对上述抵押物享有优先受偿权符合法律规定，应予支持。同时，根据《重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明》，虽然7-1号、7-4号房屋登记的建筑面积共计.71㎡比《拆迁安置协议》及《补充协议》载明的建筑面积.94㎡多34.77㎡，但是根据《拆迁安置协议》约定，安置房屋涉及的建筑面积为初测面积，最终以房管部门实际产权测绘面积为准，且目前尚无证据证明上述房屋面积的实际测绘情况。据此，7-1号及7-4号房屋应属于拆迁安置房屋范围，盛达公司对于7-1号及7-4号房屋不享有优先受偿权。
综上，盛达公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市高级人民法院（）渝民终号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销重庆市高级人民法院（）渝民终号民事判决第五项；
三、变更重庆市高级人民法院（）渝民终号民事判决第三项为确认重庆市江北区盛达小额贷款有限公司在前述第二项债权范围内对重庆天福地产（集团）有限公司名下位于重庆市南岸区的房屋，以及第9层房号为1至11、13、14、16至21、23、25至48号的房屋享有优先受偿权；
四、驳回重庆市江北区盛达小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费元，保全费元，共计元，由重庆市江北区盛达小额贷款有限公司负担元，由重庆天福地产（集团）有限公司、任德文、李寒共同负担元；鉴定费元，由重庆天福地产（集团）有限公司负担。二审案件受理费元，由重庆市江北区盛达小额贷款有限公司负担元，由重庆天福地产（集团）有限公司、任德文、李寒共同负担元。
本判决为终审判决。
审判长马岚
审判员马成波
审判员葛洪涛
二〇二〇年六月二十八日
法官助理毛荧月
书记员王钰婷
来源：民事审判
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原标题：《对被拆迁人享有的安置房请求权应给予适当优先保护，但应以查明安置房的位置、用途、具体范围等情况为前提》
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