一、年重庆市主城区各类土地供应、成交情况1、各类土地供应情况
年,重庆市主城中心区合计供应各类土地宗,较年增加27宗;供应土地面积1,.41万平方米,供应宗数增加,供应面积较年减少.46万平方米。
其中供应住宅类用地宗,较年少1宗,供应面积1,.13万平方米(约16,亩),较年的1,.72万平方米(约19,亩)减少.59万平方米,供应面积占总供应面积的60.54%,占比较年下降6.15%;
商业类用地供应49宗,较年增加2宗,供应面积.57万平方米,也较上年增加18.87万平方米,占总供应面积的9.41%,占比较上年提高1.65%;
工业及其他用地供应宗,较上年增加26宗,供应面积.72万平方米,较上年增加45.27万平方米,占总供应面积的30.05%,占比提高4.5%。
2、各类土地成交情况:
主城中心区实际成交各类土地宗,较上年增加10宗,总成交面积1,.49万平方米,较上年减少.49万平方米,流拍及未成交33宗,总成交金额1,.70亿元,成交面积减少但总成交金额略增,平均楼面价4,元/㎡。
成交土地仍以住宅类用地为主,住宅类用地成交宗,较上年减少15宗,成交面积.62万平方米,较上年减少.1万平方米(约合4,亩),成交宅地面积占总成交土地面积的58.41%,占比较上年减少约9%,可建计容建筑面积1,.63万平方米,较上年减少.27万平方米,按户均面积平方米计算,可建套数减少43,套;起拍总价.52亿元,总成交金额1,.46亿元,与上年基本持平;溢价率约22%,较上年提高约12%;平均容积率1.66,成交楼面均价7,元/㎡,较上年增长元/㎡。
商业类用地成交40宗,流拍9宗,流拍率较高;成交面积.34万平方米,较上年增加5.5万平方米,成交面积占土地总成交面积的8.74%,可建计容建筑面积.32万平方米,较上年增加39.84万平方米,成交金额80.74亿元,较上年增加约14亿元,平均楼面价3,元/㎡,也较上年略增;商业类用地成交,不论面积、可建计容建筑面积还是金额、楼面价均较上年增长,主要原因一是成交地块位置较核心,二是政府平台公司拿地增多。
工业和其他类用地成交宗,较上年增长26宗,仅流拍5宗,在经济下行、疫情影响反复的情况下,流拍率如此之低,殊为不易!成交面积.54万平方米,较上年增加47.12万平方米,成交面积占土地总成交面积的32.85%,较上年大增7.37%,成交金额37.49亿元,较上年增长7.67亿元,平均地面价元/㎡,较上年提高91元/㎡,折合成亩价约50.2万元/亩,较上年提高6.1万元/亩。
二、重庆市主城中心区各区涉宅类土地成交情况
前文统计了年各类土地供应、成交情况,接下来我们再看看主城中心区各区域涉宅类土地的成交情况。
1、各行政区住宅类土地成交情况:
从上表可以发现,渝北区成交宗数、成交面积仍高居首位,成交面积.68万平方米,占主城中心九区总成交面积的32.52%,以一区之力三分“天下”;沙坪坝区、九龙坡区分居第二、第三位,合计成交面积.08万平方米,占主城中心区总成交面积的28.95%,占比也接近三分之一。
2、北区、西区、南区三大区涉宅类土地成交情况:
北区仍然稳坐大哥宝座,但西区借科学城东风强势崛起,与北区差距缩小,南区涉宅类土地成交面积占比仅13%,成交金额、楼面价也是倒数第一,颓势尽显。详见下表:
分区域对比分析:北区(渝北区、江北区、北碚区)依旧强势,涉宅类土地共成交46宗,较上年减少12宗,成交土地面积.46万平方米,较上年减少.44万平方米,成交面积虽较年减少较大,占主城中心区总成交面积比例仍然高达46.74%;成交金额.83亿元,占主城中心区总成交金额的44.15%。北区住宅类土地的总成交面积、总成交金额在主城中心区的占比均超过40%,但受西区崛起影响,占比较年有所下降。
西区(九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区)强力崛起,涉宅类土地共成交47宗,较北区还多1宗,较上年增加10宗;成交土地面积.98万平方米,较上年增加25.15万平方米,连续两年增加,占主城中心区涉宅类土地总成交面积的40.24%,占比进一步扩大;成交金额.79亿元,较上年猛增.86亿元,占主城中心区总成交金额的42.92%,占比接近北区,两大区占比合计达87%。在高新区成立、中国西部(重庆)科学城、成渝双城经济圈等重大利好持续带动下,房企全面看好西区未来的发展!
南区(渝中区、南岸区、巴南区)(注:渝中区年无涉宅类土地成交,本次将其纳入南区,不再单独分析)年共成交商住类用地仅25宗,较上年减少10宗,成交商住土地面积.89万平方米,较上年减少50%以上;成交金额.10亿元,较上年巨减.78亿元。其中住宅类用地成交仅14宗,较上年减少13宗,成交土地面积.18万平方米,较上年陡降.81万平方米,仅占主城中心区住宅类用地总成交面积的13.02%;成交金额.84亿元,较上年大降.92亿元,在主城中心区住宅类用地总成交金额的占比从年的23.05%降至13.02%。楼面价7,元/㎡,较年涉宅类土地成交楼面均价7,元/㎡,低了元/㎡。成交宗数、面积、金额还是溢价率,南区均是倒数第一,颓势尽显。
注:功能区两江新区位于传统热门区域北区,去年新成立的高新区位于西区,其中两江新区主要包括渝北的悦来、两路、龙兴组团,北碚的水土组团,江北的鱼嘴组团;高新区主要包括沙坪坝的西永组团、曾家镇,九龙坡区的西永组团,未单独统计。三、成交住宅地仍以低容积率为主,万元地数量、楼面价再创新高
年成交涉宅类土地宗,较上年减少15宗住宅类土地,成交面积.62万平方米,可建计容建筑面积1,.63万平方米,平均容积率1.66,平均楼面价7,元/㎡。
成交的宗住宅类土地中,1.0<容积率≤1.5的57宗,较上年减少15宗,占比53.3%,占比过半;1.5<容积率≤2.0的25宗,较上年减少11宗,占比23.4%,1.0<容积率≤2.0适宜修建叠拼、洋房、大平层等改善性住宅的涉宅地宗数合计占比近77%!2.0<容积率≦2.5的16宗,较上年增加10宗,占比约15.0%,主要集中于观音桥、大杨石、大渡口、西永组团等城市核心或热门区域;容积率高于2.5的9宗,较上年增加1宗,占比8.4%,全部分布在观音桥、南坪、弹子石、大杨石等城市核心区域。
其中楼面价10,元/㎡以上的涉宅地成交33宗,详见下表(主城中心区楼面价万元地统计);楼面价8,元/㎡以上的涉宅地成交57宗,热门板块主要还是传统北区的两路、观音桥、悦来等,以及新近崛起的西区的西永科学城板块、大渡口组团和传统的核心成熟区大杨石板块。大渡口区虽无万元地,但楼面价8,元以上的住宅类土地竟然高达7宗,说明大渡口区潜力巨大。主城中心区楼面地价10,元以上统计
楼面地价上万元地的数量,从年的15宗,年直接暴增至33宗。楼面地价也再创新高!
年成交的住宅类土地,有5宗地楼面价超过年地王的14,元/㎡,最高楼面价达15,元,为位于两江新区两路组团C标准分区C04-3地块、C07-3地块、C09-1地块、C09-5地块的一宗二类居住用地,由央企保利地产摘得。
四、前热后冷,上下半年涉宅类土地出让冷热两世界
年是重庆市涉宅类土地首次实行集中公告、集中出让的“双集中”供地,纵观全年涉宅类土地三次集中出让,明显呈现出前高后低、前热后冷的走势!
首次集中土拍行情火爆,各路民营房企争抢,供应46宗全部成交,仅有茶园2宗地为平台公司收藏。成交金额.04亿元,约占三次土拍总成交金额的59%,平均溢价率达43%;
第二次集中土拍草草收场,供应42宗地,未拍就有9宗取消挂牌,成交28宗,基本上都是国企和政府平台公司托底,其中平台公司拿地11宗,成交金额仅.59亿元,仅占三次土拍总成交金额的15%,基本上是底价成交;
第三次集中土拍略有回暖!供应28宗,成交23宗,成交金额.74亿元,占三次土拍总成交金额的26%,仍以国央企和平台公司拿地为主,其中平台公司摘地9宗。成交平均楼面价前高、中低、后稳。第二次、第三次集中土拍,成交金额仅占三次总成交金额的41%。
从上表可见,与4月的首次集中土拍相比,下半年4、9月两次土拍,不论是成交宗数、面积,还是溢价率、楼面价,均不可同日而语!特别是溢价率和楼面价,简直可谓天差地别,冷热两重天!首次土拍平均溢价率达43%,后两次土拍基本上无溢价,溢价率完全可忽略不计;首次土拍平均楼面价高达9,元,第二、三次土拍平均楼面价分别只有6,元、6,元。首次土拍带火了楼市,各售楼部人满为患,热门板块新房一房难求,4月份新房成交套数跃上2万套,5月份更是高达2.7万套!上半年新房销售套数,套,占全年销售总套数,套的2/3;同时二手房挂牌量急剧下降,链家二手房挂牌量,5月初16万套,5月底降至不足13.9万套!行情火爆,可谓是“祝融南来鞭火龙,火旗焰焰烧天红”(出自唐.王毂《苦热行》)。而下半年随着调控进一步深入,恒大、新力、花样年等房企相继爆雷,银行信贷收紧,房贷利率上调,房企、购房者预期转弱,信心不足,楼市行情急转直下!新房销售从7月的1.49万套,11月份降至0.71万套;二手房挂牌量却节节攀升,从6月初的14万套,到年底接近17万套。9月恒大爆雷、部分房企项目停工致使购房者信心严重受挫,成交量大幅下滑。楼市行情下行,金融机构收紧涉房信贷,房企资金紧张,美元债暴雷违约,未暴雷房企也纷纷慌了神,特别是民营房企直接躺平,为了生存,降薪的降薪,裁员的裁员,停工的停工,行业风声鹤唳,落日西沉,“马鸣风萧萧”(出自唐.杜甫《后出塞五首(其二)》,怎一个惨字了得!哪还有信心继续拿地发展?数据来源:世联城市快报分析年重庆市主城中心区涉宅类土地市场,明显呈现出前高后低、前热后冷的走势。受经济下行、信贷收紧、知名房企爆雷等因素影响,年下半年重庆楼市急速转冷,开发商信心严重受挫,多数民营房企选择躺平,带动土地市场下行。预计在惯性作用下,年一季度土拍市场仍较冷清。但自去年9月以来,国家关于房地产的政策暖风频吹:先是国家发改委提出要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益,后是12月份中央经济工作会议强调“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”,紧接着下调存款准备金率0.5个百分点;年1月20日,5年期LPR下调5个基点至4.60%;年元旦,重庆市住建委发布公告,将重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由年的元/㎡上调为元/㎡……政策暖风频吹,信贷宽松,行业优胜劣汰,缩表出清,我们完全有理由相信,年土地市场表现较去年下半年乐观,预计全年会呈现前低后稳的走势,不会再象年那样大起大落,但板块之间将进一步分化,北区进入品质发展时代,西部(重庆)科学城仍是大热点。声明:本文内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议