年以来，多个城市就和商量好了一样，房地产走势出奇的一致。
一句话概括：1月到3月，不论新房还是二手房都是一路向好，可是自4月起，却突然整体性转向。
而在中国多达个城市中，有一个非常后知后觉的城市，大家可以带一下，给个提示：中国人口第一城。
直接公布答案，没错就是重庆。
事实上，当3月成都、杭州、南京、厦门、武汉等城市房地产成交量依然高涨的时候。
重庆却与众不同，就已经在走下坡路了，4月成交量跌幅进一步扩大。有数据为证：
3月重庆新房仅仅成交47.04万平，同比下降了76%；4月中心城区新房成交面积59.44万平，环比下跌24%。
此外，房价方面也是如此，4月新房均价下跌了1%。
那么问题来了，这是否代表中国人口第一城，房子卖不动了呢?
对于楼市，我们要认清本质，把握根本，预测未来，才未雨绸缪。
在这篇文章中，没有任何的指向性观点，只给大家提供参考意见。
内容数据有处可查，分析客观专业。
注：
文章略微偏长，希望大家能冷静耐心阅读，并能清晰思考，一起友善讨论。
每个人的立场不同，观点自然也就不一样，评论不要偏激，请站在客观立场看待，这只是一篇能够让大家放松心情的文章。
01
数据分析：年重庆房地产，还能顶得住吗？
其实严格来说，真的顶不住了，原因非常简单。重庆房地产遇到的，不仅仅是新房难卖，同时还面临着二手房持续抛售。在之前的文章中，我就提到这个观点：短期内我们心里预期依然很低，在房地产上就是抛售，而且很有可能是“恐慌性抛售”。中国人口第一城重庆就是这样，看看这份数据：年前3个月，重庆中心城区二手房新增挂牌套，而到了4月，单月挂牌直接飙升到套以上。
我们从中足以看出，大量业主抛售房源，侧面说明了对房地产信心不足，尤其是对未来走势，预期不高。
再细分一下，重庆主城九区差距不小，新增挂牌量和成交套数最多的都是“渝北区”，分别达到了套和套。而新增挂牌量最少的“渝中区”，只有套，仅是前者的12%。成交套数最少的“大渡口区”，只有套，更是只有“渝北区”的10%。其实不仅仅是城区，如果细分到板块的话，差距更明显。如图所示，重庆九区无一例外，都是新增挂牌套数大于成交套数，差额最小的是“渝中区”，但也达到了套。最大的是“沙坪坝区”，差额高达套。这也就意味着，当下重庆面临着新房和二手房“两方面供应远大于求”。由此就可能导致房价面临下行压力。但我倒是觉得关键还是如何调整购房者信心。一旦信心回归，房地产就可能再度回归，但就目前来看，难度非常大。02
问题解读：年起，为什么重庆房地产兴奋不起来？
其实不只是你，我也很疑惑，像重庆这样的超大城市，为什么房地产市场也兴奋不起来？公开数据显示，截止到年末，重庆全市常住人口高达约万，相比第二名上海的万，足足多出了多万。可即便是有充足的人口支撑，为什么还会这样？我的观点是，重庆房地产遇到转折，既与宏观环境有联系，也和重庆自身离不开关系。第一、在宏观环境下，口罩背后的阴影并未散去，短期内房地产缺乏后劲。不只是重庆，其他大中型城市，诸如武汉、南京、厦门、合肥等地都受此影响。虽然在一季度，也就是前三个月，集中释放了大批购房需求，在短期内就极大推进了房地产回暖。可问题一旦后劲不足，当这批需求释放完之后，房地产就会出现两个截然不同的现象。首先是成交量持续下降，其次就是挂牌量缓慢增加。而上文提到的数据，就足以说明了重庆正在面临这个问题，尤其是购房者后顾之忧还没有消退，很难改变。第二、重庆自身原因关键还是人口，我们要看到人口基数的背后，也反映出了问题。正如上文所说，作为中国人口第一城，根据“七普”统计显示，截止到年末，重庆人口高达万。如果单看这一份数据，重庆人口确实有很大优势，也不可能有什么问题。可我要提醒你的是别忘了，虽然重庆人口多，但面积也不小。计算下来，人口密度只有约人/平方公里，这是什么概念呢？在全国GDP强城市中，重庆人口密度明显偏低，远低于深圳人/平方公里、上海人/平方公里、广州人/平方公里、天津人/平方公里、郑州人/平方公里、佛山人/平方公里等等。看看“七普”就明白了：中心9区人口为万，主城12新区人口为万，而外围区县人口也达到了万。
在这当中，能说明关键一点：重庆不少人口都分布在外围区县，比例大约在66%，至少在0万以上。更何况即便放眼全国，实际上重庆优势也不明显，更确切的说法是竞争力并不高。公开数据显示，从年到年的一年间，重庆人口仅增加0.91万。在全国主要城市中，仅排名第26位，低于长沙的18.13万、杭州的17.2万、合肥的16.9万、西安的12.3万、南昌的10.1万、昆明9.8万等等。人口流动少，势必就无法增加大量的购房需求，房地产流通性自然就会变差。如果说这是人口的外部影响因素，那么说实话，重庆人口内部影响也不小。有数据显示，早在七年前，大约91.5%的重庆家庭就已经拥有了住房，说白了就是他们不需要买房。你要知道这一数据，远远超过了4个一线城市。再加上数量不少的供应量，自然就显得重庆房子卖不动了，扛不住也就不难理解。03
心存疑惑：未来重庆房地产，还值得期待吗？
其实作为中国四大直辖市之一，重庆肯定有其优势。我的看法是核心在于政策倾斜。可是反对来说，重庆也有其自身劣势，进而就会影响到房地产。在当下强调“重省会”的发展策略下，诸如南京、武汉、合肥、西安等城市发展有很大机遇，抗衡难度很大。更何况就在重庆附近，还有一个强市——成都。一定程度上也削弱了重庆的优势。可是，考虑到重庆房价相对偏低，尤其是对于本地人来说，没钱就继续等着，有钱了就直接买，对外地人也是如此，顾虑至少没那么大，不怕房价大幅度波动。未来想要自己住，可以根据自身需求决定买不买，但如果是投资，并不是个好选择。
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