中国商业地产领域又现大宗交易。
6月28日，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，凯德集团向中国平安人寿出售中国来福士资产组合的部分股权，涉及金额预计不超过亿元。
虽然本次凯德集团出售的来福士资产组合中，并不包含重庆来福士广场在内。
但谁知道明后年，会不会被摆上货架呢？
商业世界，唯一确定的，就是不确定性。
01凯德集团与中国平安人寿保险，天雷勾动地火。
一个是亚洲知名的大型多元化房地产集团，一个是世界强第21位，全球金融公司第2位。
2家的交易，随随便便就是几百亿的资金往来。
据悉，此次交易涉及的项目包括：上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。
6个来福士广场的组合，总资产价值为亿元人民币。
（图源网络）
中国平安人寿保险作为投资主体，以直接持有各项目公司部分股权方式投资不动产，投资金额预计不超过亿元。
凯德集团出让股权的6个项目，全部位于核心城市，且均为地铁上盖项目，区位优势明显，可持续享受区域经济发展、消费升级带来的价值提升。
交易完成后，凯德集团在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。
此番交易预计于今年三季度完成，届时将为凯德集团实现资本回收超过20亿新元，约合人民币超96亿元。
02此次交易主体之一的中国平安人寿保险，大家应该不陌生，平时都没少被保险业务员嘘寒问暖过。
当然，重庆人民对于交易另一主体的凯德集团，更是相当熟悉了。
作为新加坡知名的大型房地产集团，凯德集团在全球30多个国家、多个城市，管理的资产规模超亿元。
年，凯德集团入驻中国，开始了其商业地产的布局，其收购项目主要集中于写字楼、综合体、购物中心等。
4年，作为凯德集团的拳头产品，同时也是综合体的集大成品牌，“来福士”也被引进了国内。
年8月，曾经在重庆朝天门伫立了几十年的地标建筑——重庆港客运大楼和三峡宾馆成功实施了爆破，开始为重庆的首个来福士广场项目腾地儿。
（图源华龙网）
之后的重庆朝天门迎来了大规模的升级改造。
重庆来福士广场也在种种争议声中，逐渐拔地而起，刷新了这座城市的高度。
年9月，重庆来福士广场购物中心开门迎客，爱打堆堆、凑热闹的重庆人民，迅速占领了朝天门广场。
（图源朋友圈）
凭借开业盛况，重庆来福士广场也成了那段时间重庆的网红景点代表，频繁出现于各个平台推荐的首页。
03作为凯德集团旗下最大的来福士，重庆来福士广场总建筑面积超过万㎡，其中的商业部分包含23.5万㎡购物中心，15余万㎡办公楼，3万㎡服务公寓和6万㎡五星级酒店，商业体量就达47.5万㎡。
建成后的重庆来福士广场也成为了重庆的新封面，频繁出镜于国内外有关重庆的介绍之中。
（图源朋友圈）
不过，我们在该项目开业之初就下过一个判断：重庆来福士广场不会大面积改变重庆的商业格局。
原因在于：
1）商业定位非极品商业；
2）没有引进让人眼前一亮的商家；
3）开业人气爆棚，源于大家的好奇；
4）整体来看，存活容易，出彩较难。
开业不到半年，重庆来福士广场又碰上年的疫情。
在经历一段时间的闭馆后，好容易重开大门的购物中心，又闹出了商家与运营方的“减租门”事件。
在商家的3点明确的诉求中，暴露了投入运营不长的重庆来福士广场，在管理方面引发的矛盾与积怨：
1、减免1月25日至6月30日的全部租金物业推广费用。
2、重新调整原有对商家的租赁条件，降低租金保底标准，采用低租金+扣点的方式，共同培养市场。
3、重视广场管理团队的素质和专业。不要总是用语言威胁商家，而应该是真正的用心为繁荣广场做实事。
（图源朋友圈）
而直到去年8月，重庆来福士洲际酒店、连廊上的俱乐部、空中花园餐厅及酒吧的陆续开业，重庆来福士广场这个集齐了购物中心、雅诗阁服务公寓、办公楼及部分住宅的超级综合体，才正式进入到全业态全面运营阶段。
04瓜熟蒂落。
重庆来福士广场的成熟运营，可能离其卖身也就不远了。
原因有二：模式和战略布局。
先看模式。
和传统的商业运营赚取长期稳定收益不同，凯德集团的商业运作，走的是“投融管退”的模式。
具体而言，就是初期通过投资或建设，负责项目的开发与孵化，运营段时间进入成熟期后，会出售部分股权或通过房地产信托实现退出。
像此次与中国平安人寿保险的交易，凯德集团在出售部分股权换来真金白银的收益同时，仍继续负责运营和管理，还牵手了一个实力雄厚的合作伙伴，可谓是多赢的局面。
体量巨大，并且占据西部中心城市重庆封面位置的重庆来福士广场，对凯德集团来说，绝对是一手王炸买卖，只看出手的时机而已。
再看战略布局。
今年3月，凯德集团公布了房地产开发业务和资产将被私有化的整合方案。
这个方案的影响是巨大的，首先是与凯德集团合作了20年，曾担任凯德集团总裁兼中国区首席执行官的罗臻毓离任。
其次，凯德集团在国内将持续深耕，但投资重点转向产业园区、物流和数据中心此类新经济资产。
比如今年4月，凯德集团就以36.6亿元人民币收购了一个位于上海的超大规模数据中心园区。
凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔就表示：“此次（与中国平安人寿保险）交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产，助力中国的经济转型发展和城市建设，未来几年，我们计划在中国将旗下新经济资产的规模从年底的15亿新元扩大到50亿新元。”
实际上，凯德集团拥抱新经济的动作和布局，早已开始。
在全球范围，目前凯德集团就在新加坡拥有4个数据中心，在欧洲拥有11个数据中心，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。
05当然，对于重庆，凯德集团还有着复杂的情结和利益考量。
一方面，在大甩卖时，凯德集团对位于重庆的资产表现得相当果断。
年，凯德集团以83.4亿元人民币，一口气卖掉了中国的20个购物中心%股权及相应负债。
其中位于重庆地区的两个凯德广场项目——沙坪坝区凯德广场及九龙坡区凯德广场，均位列大甩卖的资产包中。
另一方面，重庆作为“中新（重庆）战略性互联互通示范项目”的运营中心，与新加坡经贸往来密切。
（图源网络）
凯德集团作为新加坡的龙头企业之一，在重庆有巨大的投资优势。
比如在甩卖重庆资产的同一年，凯德集团就斥资57亿元人民币，收购了重庆中华置业有限公司及其名下的中华·两江春城项目%股权，随后打造了凯德九章这个超高层项目。
（图源网络）
一边卖一边买，凯德集团在重庆的各种操作，都不过是利益二字。
那么下一次，是不是就该轮到重庆来福士广场了呢？
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